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  • 失控的龙湖:高管出走致系统性坍塌 长沙业主撕开了黑洞

    根据法治青岛报道,“2017年3月,位于山东青岛市市北区开封路19号的龙湖春江郦城项目开始销售。许多购房者签订购房合同时,合同里约定了每平方米2500元的装修内容。但到了今年6月28日交房时,业主们在销售人员的安排下签订了这样那样的合同后,到房子里一看,居然交付的是毛坯房。更为让人匪夷所思的是,听信了龙湖销售人员不签合同不能交房验房的说辞,急匆匆签字的业主们才发现,在所签的合同中,居然有一个合同是业主们接受毛坯交付。”

    1月,苏州公司总经理李刚离职; 2月,南京公司总经理李宏耕转投融信、战略部总经理王亚军加盟中南置地、冠寓总经理王俊英离职; 4月,烟台公司总经理李亮离职,龙湖集团副总裁徐爱国离职; 10月,原冠寓CEO韩石加盟中南; 12月,龙湖集团副总裁胡浩离职。

    高周转下的蛋

    龙湖集团的命运放在了吴亚军对CEO邵明晓的信任上。近一年来,至少在直接管理上,邵明晓主导了龙湖地产方方面面,包括变革、业绩下滑、被沽空,以及正在发生的一切……

    长沙的龙湖紫宸,一样的漏水,导致电梯漏水漏电。如果下雨,电梯里漏进来的水,就像是下雨。长沙天宸原著,收楼前期,业主发现,房屋里地板的裂缝就像是蜘蛛网,每条裂缝都有1厘米宽,往裂缝里倒水,瞬间渗漏,也就是说裂缝是贯穿楼板的。在6楼倒水的业主,水滴顺利地滴落在5楼。

    作为一家超过千亿的TOP10房企,同类企业均实行总部、区域、城市公司的三级管控模式,而龙湖则沿用之前的总部、城市公司管控模式。

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    高周转,这是每个房企都要面对的一条路,这条路充满了诱惑,虽然需要披荆斩棘,但却是一家开发商迅速扩张坐大的制胜法宝。自2015年以来,房地产的千亿巨头不断涌现,整个房地产市场的体量也膨胀到了15万亿,龙头开发商引领的快速周转潮流,不断透支楼市中刚需的购买力。

    早在十多年前年,龙湖地产引入高周转模式。比万科这些,不知早哪里去了。不过,那时候龙湖的“高周转”,基本上是以价换量,快速出货。跟后来的高周转并不完全等同。

    文| 白银 原创首发| 金角财经(F-Jinjiao)

    除了质量问题,缺斤少两也在龙湖的不少楼盘出现。

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    编号2016-G019与2016-G020地块率先结束竞价,历经326轮拉锯,两地块被龙湖地产以96,608万元收入囊中,溢价率为202.77%,其中住宅楼面地价为4447元/平方米,商业地块地上楼面价为3760元/平方米。连下两城之后,龙湖地产再以45,147万元拿下编号2016-G024地块,溢价率79.53%,折合楼面价3141元/平方米。

    在成都西宸原著,购房时3800元每㎡的装修标准,等到收房,业主都惊掉了下巴。浴缸的龙头根本不具备出水能力,插座完全被堵在马桶后边,设计问题都好说,但装修材料,地板不规则翘起,瓷砖随处断裂。由于业主维权得力,此时惊动了当地政府,也让该楼盘的装修成了业内的笑话。

    想快,就要赶工期;想要利润,就要控制成本。两者相互作用下,产品质量和品质出现问题似乎也就不难理解了。龙湖有些分公司在这方面做得很激进,也让品牌付出了很大代价。

    绿城房地产建设管理集团有限公司董事长、总经理李军曾于2018博鳌房地产论坛上表示,他一直劝身边的同事这两年不要买房,因为近两年的房屋质量是最差的,维权潮会在这几年出现。

    2012年以来,每一年龙湖地产都要对外宣传自己对高周转的坚持。但在当时,龙湖还不断强调自己的质量,以此为荣,相安无事。也正在那年前后,万科提出了所谓的“5986”高周转模式,即“拿地5个月动工、9个月销售、第一个月售出八成,产品必须六成是住宅”。

    但是啊,成都的业主, pt电子游戏网址这起码还是有装修的。在青岛的龙湖春江郦城,ssc公式技巧群购房时合同约定每平米2500元的装修款, 龙虎在线真人赌博最后却是毛坯交付。

    类似这样的维权与质量问题, 真人龙虎在线赌博我们以前很难将其与龙湖扯上干系, pt电子游戏网址但近几年却频频发生,要知道当年,龙湖三家地产以品质卓越而著称。以质量讲故事,讲到他们自己员工都能背下来了。

    2015年以后,一切都变了。那一年房地产企业营收纷纷破千亿,恒大与万科在的销售额很快达到了3000亿。龙湖以往的对手都凭借“三高”突飞猛进。

    “我们以前二级管控的时候明显发现拿地的沟通效率不够快,后来改成三级管控后我们区域自主性强了很多,沟通也快了很多。”一家房企高管说。

    “全国各地,没有楼盘不维权”

    楼市这几年调控加码,不少城市设置了限价政策。应对限价政策,确实不少开发商都以高周转去应对。高周转下的蛋,很大程度上是脆弱的蛋。

    质量问题留下的烂摊子,吴亚军也一时找不到人应对。这不,长沙的龙湖业主们都说被黑社会群殴了。

    确实出现了。作为“3456”鼻祖,高周转下的蛋,龙湖地产遍地开花。

    同时,管理层的动荡,让楼盘陆续出现的质量问题,几乎处于一个无应对状态。

    2018年,8月,坐落在京郊古北水镇的龙湖长城源著,房屋出现楼梯塌陷、墙皮掉落、墙体渗水,引发舆论关注。

    不过,龙滩解决了水的问题,但地面塌陷,却是让人深感恐惧的。

    高管的集体出走,可以说直接导致了龙湖的系统性坍塌。长沙业主的千里赴港维权,不过是撕开了龙湖集团问题的黑洞。

    不少开发商将以往万科推出的高周转进行提速,实行“3456”模式,因为拿地时间短、施工进度快,“3个月开发,4个月开盘,5个月资金为正,6个月回笼资金”演绎出了堪称激进的速度。

    这地块,也就是日后出现严重质量问题的济南龙湖春江郦城。

    2016年7月1日,济南历城。龙湖14亿连夺三宗地。

    并且,质量和速度,在某个阈值里,pt电子游戏交流吧可能会是相互矛盾的。毕竟,鱼和熊掌不可兼得。

    南京春江郦城,该项目工地塌陷,导致附近居民楼体开裂,数十位住户当即被要求紧急撤离。后期140多户居民在周边的6个宾馆里住了2个多月等待问题解决。济南龙湖水晶郦城,一场大雨过后,小区路面出现了塌陷,整个路面呈波浪形凹陷。出现路面塌陷的小区,还有成都龙湖听蓝湾,大连龙湖天琅等。

    然而,在那以后,此类问题此起彼伏,接连不断。

    从现在来看,其实房地产开发的运作模式不外乎这两种:一种追求品质,长线投资。因为房地产有一个正常的开发周期,一般中小盘常规情况要3年左右,如果时间太长的话就会导致资金成本的提高,也就意味着企业利益的降低;还有一种就是高周转率的企业,他的开发周期相对较短,或者说销售周期在一定程度上较短,那么他的资金使用率就会很高,这就是高周转。

    之所以说终于,是因为龙湖楼盘的维权问题,早已此起彼伏。这位长沙业主说,龙湖在长沙已经是维权的代名词。其实,不只是长沙。在济南、广州、大连、天津、北京、哈尔滨等地,维权拉起来的横幅,早已覆盖着龙湖集团那句标语——“龙湖,善待你一生”。

    龙湖终于因为楼盘质量问题爆了。

    龙湖地区公司的年终奖奖金池的计算公式是:当年结算利润*平衡积分卡*一定的提成比例。事实上,直接影响年终奖的就是平衡积分卡,而平衡积分卡里的大头就是ROIC(投资资本回报率),计算公式就是:ROIC=EBIT(1-税率)/(有息负债 权益)。

    在不少地产行业人看来,龙湖各地楼盘质量问题频出,和龙湖的二级管理模式有很大关系。

    此前,龙湖集团掌门人吴亚军陷入“出走”风波,其出走中国达8个月,从未回到内地。原因成谜。随后,高管们纷纷离职。去年以来,截止今年三月份,已有8位高管离开龙湖。包括徐爱国、王亚军等集团高管。

    龙湖公关曾向市界表示,龙湖本身对产品质量要求非常苛刻,公司在全国已进驻了44个城市,在建或者交付的项目非常多。龙湖集团的CEO邵明晓也就此反思,“北京项目出现质量问题,是龙湖的原因。为此,龙湖做了多次复盘,坚决杜绝以后出现此类问题。”

    为什么是龙湖?

    2019年2月27日,一则消息刷屏地产圈:龙湖集团副总裁李楠即日起将加入融创。尽管随后李楠予以否认,不过还是有消息人士指,李楠离职龙湖是大概率事件。

    针对2018年北京房地产市场大部分都是限价商品房,作为一线操盘人员,营销该如何应对,龙湖北京营销总监张世铮表示,限价是命题作文,核心是高周转。

    因此,地区公司高管团队为了更高的年终奖,必然就要做两件事:一是要加快去化速度,卖得快;二是要控制成本,提升利润。

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    8月27日龙湖集团2019年中期业绩发布会,一名从长沙赶往现场的龙湖业主手持话筒,激动而哽咽地讲述了龙湖长沙业主维权的问题。

    龙湖在此时似乎也慌了,2014年、2015年,龙湖的营收分别是492.9亿、545.4亿元,与千亿俱乐部相差甚远。在房地产行业,一旦失去了规模,基本就是失去了市场,失去市场,也就意味着要被淘汰。

    关键是,在二级管控的体系下,龙湖还实行了强调各地区控制成本的激励体系。

    2015年以后,龙湖一改以往策略,开始疯狂拿地,快速开发,高效出货。开始了新一轮的穷追猛赶。44城,地王频现 基本都是地王。从规模上,到2018年,龙湖的营业额终于突破千亿大关。不过,却丢掉了质量。

    嘴上说着谨慎拿地,但龙湖这几年频频制造地王,郑州、烟台、广州、厦门,单价地王、双料地王,龙湖对地块基本是志在必得的态度。不过,拿地成本本来就比竞争对手要高,限价以后,利润本就相应被摊薄了。

    高周转可以让一家公司的规模迅速扩大,但同时却牺牲了利润率水平,从拿地到售出时间短,地价即便上涨也可以忽略不计。另外,标准化的施工流程、超高的销售费用投入,都让毛利率和净利率出现较大回撤。最终规模上去了,但为了获得利润,开发商极大可能为了节减成本,牺牲了楼盘的建筑质量。

    除了高价拿地带来的成本问题,龙湖自身的制度体系也给建筑质量带来了隐患。

    福建晋江的观辰二期,以及厦门龙湖,就像其他地区的龙湖一样,出现了房屋渗水。这让业主们无奈调侃,“既然开发商叫龙湖,意思是得有水才叫湖。所以他们要不要改名字叫龙滩地产了,起码海滩上没水。”

    在济南的龙湖春江郦城,大量业主收房两个月不到,客厅、厨房、卧室、阳台的天花板均出现大面积漏水。尤其是下雨的时候,他们的房屋变成了鱼塘。而停车场里漏进去的水,都能没过了小腿。因为漏水导致电线漏电短路,电梯也因此忽然断电,频频停运。

    “……我不得不来,我想问一下吴女士(龙湖集团董事长吴亚军),您是不是已经知道龙湖在长沙是维权的代名词?龙湖在长沙的楼盘都在维权,无一例外。……我们业主,您知不知道龙湖的进气口和燃气出气口只有五十公分。吴女士,我很钦佩您,我听说您是因为您买房子不满意才创办了龙湖,我不知道为什么会成这个样子,真的,我不知道,不知道为什么会成这个样子,我跟龙湖沟通多少次……”

    这意味着,龙湖的权力全部是集中到集团,重要审批均需集团拍板。其他公司则把权力下放区域,让区域有更多的主动权。因为管控半径过长,地方问题各异,集团难以深入了解,更难有效管理。因此,龙湖会对出现的系列问题失去控制。

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    作者:admin  发布时间:2019-09-01  点击数:

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